Mehrhausanlage: Alle Miteigentümer müssen Errichtung einer Mobilfunkanlage zustimmen

Auf einer Eigentümerversammlung, zu der nur die Bewohner des Hochhauses einer Wohnungseigentumsanlage eingeladen waren, wurde mehrheitlich beschlossen, auf dem Hochhaus eine Mobilfunkanlage zuzulassen. Ein Mobilfunkbetreiber errichtete daraufhin auf dem Dach des Hauses vier Mobilfunkantennen. Eigentümer einer vermieteten Wohnung in einem anderen, aber ebenfalls zu der Wohnungseigentumsanlage gehörenden Gebäude, verlangten im Jahr 2005 die Beseitigung der Anlage. Der Antrag wurde vom Amtsgericht Wunsiedel jedoch abgewiesen, ebenso wie vom Landgericht Hof die Beschwerde gegen diesen Beschluss. Die Kläger, hieß es, seien für Entscheidungen bezüglich des Hochhauses in der Eigentumsanlage nicht stimmberechtigt. Dies sah das OLG München in seinem Beschluss vom 13. Dezember 2006 (Az.: 34 Wx 109/06) jedoch anders (12.08.07).

Das OLG München hat das Verfahren zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das LG Hof zurückverwiesen da die vorangegangene Entscheidung des LG der rechtlichen Nachprüfung in materieller und verfahrensrechtlicher Hinsicht nicht standhält.

Leitsätze der OLG-Entscheidung

1. Durch die Errichtung einer Mobilfunkanlage auf dem Dach des Gebäudes einer Wohnungseigentumsanlage mit mehreren Gebäuden werden in der Regel alle Eigentümer in ihren Rechten betroffen. Der Errichtung müssen daher auch alle Eigentümer zustimmen.

2. Die in der Teilungserklärung enthaltene Berechtigung der Miteigentümer eines Gebäudes einer Mehrhausanlage, Entscheidungen über das gemeinschaftliche Eigentum in ihrem Gebäude ohne die Mitwirkung der Miteigentümer der anderen Gebäude zu regeln, umfasst nicht die Genehmigung einer Mobilfunkanlage auf dem Dach ihres Gebäudes.

Darlegung des Sachverhalts

Die Antragsteller und die Antragsgegner sind Miteigentümer einer größeren Wohnungseigentumsanlage. Die Anlage wurde im Jahre 1971 errichtet mit einem Längsbau mit fünf Geschoßen und 20 Eigentumswohnungen, einem Hochhaus mit acht Geschoßen und 32 Eigentumswohnungen und einem dazwischen gelegenen Pavillon, in dem vier Geschäfte und eine Tiefgarage im Untergeschoss vorgesehen waren. Die Antragstellerin zu 1 ist Eigentümerin einer Wohnung im Längsbau, die sie vermietet hat. Die Antragsgegner sind die Eigentümer der Wohnungen im Hochhaus. Sie haben 1998 die Errichtung einer Mobilfunkanlage auf ihrem Haus genehmigt, deren Entfernung die Antragstellerin zu 1 nunmehr begehrt.

OLG rügt LG-Entscheidung

Das LG hat seine Feststellung aufgrund der vorliegenden Lichtbilder getroffen, was grundsätzlich nicht zu beanstanden ist (OLG München v. 18.1.2006 – 34 Wx 95/05). Soweit das LG die Mobilfunkantennen jedoch nur als „unwesentliche Veränderung” des Erscheinungsbildes der Wohnanlage bezeichnet, ist diese Wertung mit den Lichtbildern nicht zu vereinbaren. Selbst die Antragsgegner tragen (im Rahmen einer möglichen Verwirkung eines Beseitigungsanspruchs) vor, der Mobilfunkmast sei ca. fünf Meter hoch, müsse zwangsläufig wahrgenommen werden und sei aufgrund seiner Position von nahezu jeder Stelle im Stadtgebiet von Weitem ohne Weiteres zu erkennen.

Das LG hat nicht dargelegt, warum gerade im vorliegenden Fall das äußere Erscheinungsbild nur unwesentlich betroffen sein soll. Gerichtliche Feststellungen zu den tatsächlichen Ausmaßen der Mobilfunkanlage fehlen.

Die Gemeinschaftsordnung (GO) lautet auszugsweise wie folgt:

"Art der Nutzung:

§ 3

7. Die Wohnungseigentümer dürfen an der äußeren Gestaltung des Gebäudes keine Veränderung vornehmen.

Die Farbe des Außenanstrichs des Gebäudes muss einheitlich bleiben; das gleiche gilt für die Farbe und Form der Wohnungsabschlusstüren, Außenfenster und Außenseiten der Balkontüren.

Veränderungen an den vorgenannten Objekten unterliegen einfachem Mehrheitsbeschluss.

§ 13
(....) Die Instandhaltungsrücklagen sind für die beiden Wohngebäude getrennt zu leisten und zu führen. Eine Instandhaltungsrücklage für die Geschäfte und Garagen ist vorerst nicht zu leisten, die Festsetzung einer solchen bleibt der Eigentümerversammlung vorbehalten.

Der Gebrauch und die Instandhaltungspflicht des gemeinschaftlichen Eigentums steht hinsichtlich der beiden Wohngebäude ausschließlich den betreffenden Wohnungseigentümern und hinsichtlich des Pavillons (Geschäfte und Tiefgarage) ausschließlich den Teileigentümern zu.

Soweit die Wohnungs- und Teileigentümerversammlung über das gemeinschaftliche Eigentum betreffende Angelegenheiten beschließt, ruht bei der Beschlussfassung das Stimmrecht der Miteigentümer, denen der Gebrauch des vom Beschluss betroffenen gemeinschaftlichen Eigentums nicht zusteht."

In den Eigentümerteilversammlungen vom 6.10.1989 (Eigentümer des Längsgebäudes) bzw. 21.10.1989 (Eigentümer des Hochhauses bzw. Pavillons) beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich:

"Der beabsichtigten Nutzungsänderung des Geschäftspavillons und der geplanten Änderung, dass anstelle der ursprünglich vorgesehenen vier Geschäfte insgesamt neun Eigentumswohnungen unter Erweiterung des Sondereigentums gebaut, dadurch allerdings nicht die Miteigentumsanteile bzw. die Sondereigentumsrechte der sonstigen Eigentümer betroffen werden, wird zugestimmt.

Solange eine Grundstücksteilung des Grundstücks (...) nicht erreichbar ist, werden die Verwaltungen einschließlich der Unterhaltspflicht und die Stimmrechte vollständig getrennt. Sollte eine Grundstücksteilung erreichbar sein, wird dieser Teilung zugestimmt.

Schließlich wird zugestimmt, dass .... (Name) die Änderung der Teilungserklärung vornimmt, wobei (...)."

Im Juni 1998 fand eine Eigentümerteilversammlung statt, zu der nur die Eigentümer des sogenannten Hochhauses eingeladen waren. Die Versammlung beschloss mehrheitlich, dass auf dem Dach des Gebäudes Mobilfunkantennen errichtet werden dürfen. Entsprechend diesem Beschluss wurde ein Nutzungsvertrag mit einem Mobilfunkanbieter abgeschlossen, der in der Folgezeit auf dem Dach des Hochhauses vier Mobilfunkantennen errichtete.

Die Antragstellerin zu 1 begehrt die Beseitigung der Mobilfunkantennen, vor allem wegen der davon ausgehenden elektromagnetischen Strahlung. Ihren entsprechenden Antrag vom 24.6.2005 hat das Amtsgericht mit Beschluss vom 16.3.2006 abgewiesen. Die dagegen eingelegte sofortige Beschwerde hat das Landgericht mit Beschluss vom 20.7.2006 zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin zu 1.

Urteilsbegründung (Auszug)

Die zulässige sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin zu 1 hat vorläufig Erfolg.

1. Das Landgericht hat zur Sache ausgeführt:

Das Rechtsmittel habe keinen Erfolg, da die Mobilfunkantennen nicht unter Verstoß gegen die Vorschriften des WEG errichtet worden seien.

Urteilsbegründung in voller Länge

Der Beschluss der Teilversammlung vom Juni 1998 sei nicht nichtig. Es habe eine Ermächtigung in der GO für den vorgenannten Beschluss vorgelegen. Veränderungen im Sinne des § 3 Ziffer 7 der GO umfassten auch bauliche Veränderungen. In einer Mehrhausanlage seien nur die Sondereigentümer des betreffenden Gebäudes in den Angelegenheiten stimmberechtigt, von denen nur sie berührt würden und die nicht über den Bereich des Hauses hinaus wirkten. Der Beschluss reiche auch über den Bereich des Hochhauses nicht hinaus, da der Antennenmast das äußere Erscheinungsbild des Hauses nur unwesentlich verändere, wie sich aus den vorgelegten Lichtbildern ergebe. Die Teilversammlung habe daher über die Errichtung der Funkantennen eine wirksame Entscheidung treffen können. Dies sei durch Mehrheitsbeschluss möglich gewesen, § 3 Ziffer 7 GO.

(...)

2. Die Entscheidung des LG hält der rechtlichen Nachprüfung in materieller und verfahrensrechtlicher Hinsicht nicht stand.

a) Die Antragstellerin zu 1 kann ihren ggf. aus § 1004 Abs. 1 BGB begründeten Anspruch wegen Beeinträchtigung des allen Wohnungseigentümern zustehenden Gemeinschaftseigentums alleine geltend machen (BayObLG v. 25.9.2003 – 2Z BR 29/03, BayObLGReport 2004, 124 = BayObLGReport 2004, 1; OLG Schleswig NZM 2001, 1035 [1036]). Eines Beschlusses der Wohnungseigentümer dazu bedarf es nicht, weil hier ein Individualanspruch betroffen ist.

b) Der Beschluss der Eigentümerteilgemeinschaft „Hochhaus” über die Genehmigung zur Errichtung der Mobilfunkanlage ist nichtig, da die Versammlung die ihr zustehende Regelungskompetenz zu Lasten Dritter überschritten hat. Der Beschluss der Eigentümerteilversammlung verstößt gegen § 15 Abs. 3 WEG, da auch die Eigentümer von Wohnungen im Längsbau und im Pavillon von den Mobilfunkantennen betroffen sind, so dass diese Maßnahme daher grundsätzlich auch ihrer Zustimmung bedarf, § 22 Abs. 1, § 14 Abs. 1 WEG.

Gilt auch für neues Wohnungseigentumsgesetz

Gegen den Beschluss des OLG München wurde im IZgMF-Forum folgender Einwand vorgebracht:

Seit dem 01.07.07 gibt es ein neues Wohnungseigentumsgesetz (WEG): 50 % der Eigentumanteile und 75 % der Eigentümer können alles beschliessen!

Da hilf auch kein Richter mehr!

 

Darauf antwortete Forums-Teilnehmer Sparco:

Wer das WEG genau liest, der wird feststellen, daß es keine ¾ -Mehrheit im Falle einer baulichen Veränderung, die über die Instandhaltung-/setzung hinausgeht (und nichts anderes ist das Anbringen einer Mobilfunksendeanlage), nach § 22 Abs.1 (und nicht Absatz § 22 Abs. 2) gibt.

Demnach muß weiterhin jeder Wohnungseigentümer einer Mobilfunkanlage zustimmen.

 

Die wichtigen Passagen des neuen WEG:

§ 16 Nutzungen, Lasten und Kosten

...

(4) Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen im Sinne des § 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. Der Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung nach Satz 1 bedarf einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile.

 

§ 22 Besondere Aufwendungen, Wiederaufbau

(1) Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden.

(2) Maßnahmen gemäß Absatz 1 Satz 1, die der Modernisierung entsprechend § 559 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen, können abweichend von Absatz 1 durch eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden. Die Befugnis im Sinne des Satzes 1 kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.

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